Mitä taloyhtiön tilinpäätös pitää sisällään?

Taloyhtiön tilinpäätös on äärimmäisen tärkeä dokumentti, joka osaltaan varmistaa suomalaisen asuntokaupan toimivuutta. Tilinpäätökseen kuuluvan tuloslaskelman avulla seurataan tulojen ja menojen kehitystä, ja taseen avulla varojen ja velkojen kehitystä.

Tutustutaan tässä artikkelissa tarkemmin asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen sisältöön.

Taloyhtiön tilinpäätöksen sisältö

Taloyhtiön tilinpäätös koostuu tuloslaskelmasta, taseesta, liitetiedoista ja tase-erittelyistä. Lisäksi tilinpäätöksen yhteydessä on laadittava toimintakertomus, joka ei kuitenkaan varsinaisesti ole tilinpäätöksen osa, vaan oma erillinen dokumenttinsa. Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tulee antaa oikea ja riittävä kuva toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.

Asunto-osakeyhtiön tilinpäätös on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kun tilinpäätös on valmistunut, hallitus pitää kokouksen, jossa se allekirjoitetaan. Kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä on pidettävä vielä varsinainen yhtiökokous, jossa tilinpäätös vahvistetaan osakkeenomistajien toimesta. Samalla päätetään muun muassa taseen osoittaman voiton käyttämisestä sekä vastuuvapauden myöntämisestä taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle. Tilinpäätökseen kuuluvia asiakirjoja on säilytettävä vähintään 10 vuotta tilikauden päättymisestä. Tilinpäätöstä voidaan säilyttää nykyisin sähköisessä muodossa.

Osakeyhtiöiden tapaan taloyhtiöiden ei tarvitse pääsääntöisesti ilmoittaa tilinpäätöstä rekisteröitäväksi patentti- ja rekisterihallitukselle. Tilinpäätöksestä on kuitenkin annettava jäljennös, jos joku sitä pyytää. Jäljennös on annettava kahden viikon kuluessa pyynnöstä.

Tutustutaan seuraavaksi tarkemmin tilinpäätösdokumenttien sisältöön.

Tuloslaskelma

Tuloslaskelmalla esitetään tilikaudelle kuuluvat tuotot ja kulut. Kirjanpitolautakunnan yleisohjeesta löytyvä kiinteistön tuloslaskelmamalli on seuraavanlainen:

Asunto-osakeyhtiön tuotoissa esitetään taloyhtiön perimät vastikkeet. Mallissa näkyviä vastikkeita ovat hoitovastikkeet, hankeosuussuoritukset, kulutusperusteiset vastikkeet sekä erityisvastikkeet.

• Hoitovastikkeet ovat kaikissa taloyhtiöissä perittäviä taloyhtiön ylläpitoon liittyviä maksuja. Mikäli taloyhtiössä peritään erinimisiä hoitovastikkeita, on ne suositeltavaa eritellä omilla riveillään.
• Hankeosuudet ovat kertaluonteisia osakassuorituksia, joilla kustannetaan rakentamis-, uudistus-, kunnossapito- tai muu vastaava hanke.
• Kulutusperusteisia vastikkeita peritään esimerkiksi veteen, sähköön ja lämmitykseen liittyvistä maksuista.
• Erityisvastikkeita voivat olla mm. hissi-, laajakaista- tai parvekelasitusvastikkeet.

Pääomavastikkeita ja lainaosuussuorituksia ei esitetä kiinteistön tuotoissa vaan rahoitustuotoissa ja -kuluissa. Pääomavastikkeet ovat lyhennyksiä taloyhtiön rakentamiseen, korjaukseen ja uudistukseen otettujen lainojen lyhennyksistä, koroista ja muista kuluista.

Tuloslaskelman kulupuolelta löytyy kaikki normaalit kiinteistön hallintaan liittyvät kulut. Näitä ovat muun muassa:

• Henkilöstökulut hallituksen jäsenten sekä isännöitsijän palkkioista
• Kiinteistön huoltoon liittyvät kulut
• Ulkoalueiden hoito
• Siivous
• Lämmitys, vesi ja sähkö
• Vakuutukset
• Rahoituskulut lainoihin liittyvistä kuluista

Passeli Meritin kirjanpito-ohjelmiston käyttöönoton yhteydessä voi valita asunto-osakeyhtiön tilikarttapohjan, jolloin käyttäjä saa asunto-osakeyhtiön kirjanpidon vaatimat kirjanpitotilit käyttöönsä. Ohjelmisto pitää lisäksi automaattisesti tuloslaskelman ajan tasalla, kun järjestelmään tehdään kirjauksia. Tämä helpottaa asunto-osakeyhtiön taloudellisen tilanteen seuraamista merkittävästi.

Tase

Taseesta selviää taloyhtiön varallisuus (vastaavaa) ja oma pääoma sekä velat (vastattavaa). Alla on esimerkki mikroyrityksen tasekaavan mukaan laaditusta taseesta, jossa on hyödynnetty kaikki mikroyritysten taseen laatimiselle asetetut helpotukset. Malli on otettu Tilintarkastus.fi-sivuston asunto-osakeyhtiön tilinpäätösmallista.

Pysyvien vastaavien ”aineelliset hyödykkeet” -erään on kirjattu taloyhtiön arvokkain omaisuus eli itse rakennus sekä tontti. Vaikka taloyhtiö ei omistaisi tonttia itse, niin tänne kirjataan tontin vuokraoikeus.

Vaihtuvissa vastaavissa tärkeimmät erät ovat saamiset sekä rahat ja pankkisaamiset. Saamisiin kirjataan muun muassa tilinpäätöshetkellä laskutetut, mutta vielä maksamatta olevat vastikkeet. Rahat ja pankkisaamiset pitää nimensä mukaisesti sisällään asunto-osakeyhtiön pankkisaamiset eli pankkitilin saldon.

Asunto-osakeyhtiön vastattavaa-puoli koostuu usein pelkästä omasta pääomasta sekä velasta. Tilinpäätössiirtojen kertymä ja pakolliset varaukset ovat siis harvinaisempia.

Oman pääoman eristä on hyvä nostaa esille erityisesti seuraavat:

• Rakennusrahasto
• Lainanlyhennysrahasto
• Perusparannusrahasto

Nämä ovat vastikkeiden rahastointia varten perustettuja rahastoja. Rahastointi tarkoittaa sitä, että osakkaiden lainanlyhennyksiä tai aktivoitavia korjausmenoja varten kerättyjä varoja ei tulouteta, vaan niitä käsitellään pääomansijoituksina. Pääomansijoitukset eivät kasvata asunto-osakeyhtiön tuottoja, joten näin sillä voidaan vaikuttaa tilikauden tulokseen.

Kirjanpitolautakunta suosittelee, että vastikkeiden rahastoinnit esitetään tuloslaskelmassa erillisellä rivillään tilinpäätöksen informatiivisuuden lisäämiseksi. Näin ollen vastiketuotot esitetään bruttomääräisinä yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti, ja vastikkeesta tehtävä rahastointi esitetään kyseisen tuottoerän oikaisueränä nimikkeellä ”Rahastoidut vastikkeet”. Tämä lisää tilinpäätöksen informatiivisuutta, kun tuloslaskelmalta voidaan selkeästi nähdä, että kuinka paljon kuluvalla tilikaudella on tehty rahastointeja. Kirjanpidossa kirjaus tehdään siis tuloslaskelman ”rahastoidut vastikkeet” ja taseen omaan pääomaan kuuluvan tilin välillä.

Liitetiedot

Taloyhtiön liitetietojen laajuudesta säädetään kirjanpitolaissa. Taloyhtiötä koskevat näin samat vaatimukset kuin muitakin osakeyhtiöitä. Asunto-osakeyhtiöt ovat pääsääntöisesti pien- tai mikroyrityksiä, joten niiden liitetietovaatimuksista säädetään PMA:ssa (Valtioneuvoston asetus pien- ja mikroyrityksen tilinpäätöksessä esitettävistä tiedoista). Pienyritysten liitetietovaatimukset on esitetty PMA:n luvussa 3 ja mikroyritysten luvussa 4. Vaatimukset ovat pitkälti samankaltaiset. Liitetietoja on annettava muun muassa:

• Tilinpäätöksen laatimisperiaatteista
• Poikkeuksellisista eristä
• Tilikauden jälkeisistä olennaisista tapahtumista
• Pitkäaikaisista lainoista
• Henkilöstöstä

Toimintakertomus

Asunto-osakeyhtiöiltä vaaditaan aina toimintakertomus. Toimintakertomus on tilinpäätöksestä erillinen dokumentti, mutta se annetaan kuitenkin tilinpäätöksen yhteydessä.

Toimintakertomuksen tiedoissa on taloyhtiökohtaisia eroja, sillä osa toimintakertomuksessa annettavista tiedoista on vapaaehtoisia. Kirjanpitolautakunnan yleisohjeessa toimintakertomuksessa esitettäviksi tiedoiksi listataan:

• Yhtiövastikkeen käyttö ja vastikerahoituslaskelma. Vastikerahoituslaskelma on suoriteperusteinen rahavirtalaskelma, joka laaditaan eri vastiketuloista ja niillä katettavista menoista. Laskelman teolla varmistetaan, että vastikkeita käytetään vain niihin käyttötarkoituksiin, joihin kyseisiä vastikkeita on peritty.
• Hankerahoituslaskelmalla selvitetään rakentamis-, uudistus- tai kunnossapitohankkeeseen liittyvät menot ja niiden rahoitus.
• Pääomalaina. Pääomalainat ovat taloyhtiöissä todella harvinaisia, mutta mikäli näitä on, niin niistä annetaan toimintakertomuksessa erillinen selvitys.
• Rasitteet ja kiinnitykset. Taloyhtiön omaisuuteen kohdistuvista pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä on annettava tarkentavat tiedot. Tällaisia rasitteita voivat olla esimerkiksi erilaiset käyttöoikeudet, jotka kohdistuvat yhtiön omistamaan kiinteistöön.
• Tilikauden aikaiset ja jälkeiset tapahtumat. Toimintakertomuksessa on ilmoitettava tiedot olennaisista tilikauden aikaisista ja jälkeisistä tapahtumista. Tällaisia voivat olla mm. muutokset hallituksen kokoonpanossa tai isännöitsijän vaihtuminen.
• Talousarvion toteutuminen. Talousarvion toteutumista koskevat tiedot on annettu vakiintuneesti vertailulaskelmalla, jossa talousarvion lukuja verrataan toteutuneisiin lukuihin. Olennaisista poikkeamista on annettava erillinen selvitys.
• Tuleva kehitys. Asunto-osakeyhtiössä tulevan kehityksen käsittely koskee toimintaa, jolla on merkittäviä kustannusvaikutuksia. Tällaisia ovat esimerkiksi suurehkot korjaus- ja uudistushankkeet.
• Voiton käsittely. Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole voiton tuottaminen, mutta tästä huolimatta toimintakertomuksessa on ilmoitettava taloyhtiön hallituksen antamat esitykset koskien mahdollisen voiton käsittelyä. Tappiollisesta tuloksesta ei tarvitse antaa erillistä selvitystä.
• Rakenne- ja rahoitusjärjestelyt. Rakennejärjestelyjen selventäminen koskee mm. tapauksia, joissa yhtiö on sulautunut tai jakautunut. Rahoitusjärjestelyjen selventäminen koskee mm. osakeanteja ja optio-oikeuksia.
• Omat osakkeet. Asunto-osakeyhtiön hallussa olevista omista osakkeista on ilmoitettava olennaiset tiedot.
• Selvitys varojen riittävyydestä. Asunto-osakeyhtiön oman pääoman mennessä negatiiviseksi, on sen tehtävä asiasta ilmoitus kaupparekisteriin. Taloyhtiö voi kuitenkin huomioida omana pääomanaan tiettyjä asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjä eriä. Mikäli näin menetellään, niin toimintakertomuksessa on annettava selvitykset näistä laskelmista ja oman pääoman riittävyydestä.

Isolla osalla taloyhtiön osakkaista ei ole kokemusta tilinpäätösten analysoinnista, joten toimintakertomus parantaa tilinpäätökseen sisältyvän informaation läpinäkyvyyttä, kun tilikauden aikaisia tapahtumia avataan sanallisesti. Toimintakertomuksessa esitettävät laskelmat ovat myös omiaan parantamaan tilinpäätöksen välittämää informaatiota, kun esimerkiksi talousarvion toteutumista selventävissä laskelmissa esitetään budjetoidut luvut vierekkäin toteutuneiden lukujen kanssa.

Tase-erittelyt

Tase-erittelyissä jokaisesta taseen erästä annetaan tarkempi selvitys. Esimerkiksi taseen erä ”saamiset” saattaa sisältää kymmenien tai satojen osakkaiden vielä maksamatta olevia vastikkeita. Tase-erittelyissä jokainen vastikelasku avataan tarkemmin: kenelle lasku on osoitettu, mille päivälle se on kirjattu, kuinka paljon avointa saatavaa on jäljellä jne.

Miten taloyhtiön tulosta voidaan järjestellä?

Taloyhtiön tarkoituksena ei ole voiton tuottaminen osakkeenomistajille, vaan kiinteistön hallinta. Voittoa tuottanut taloyhtiö joutuu maksamaan muiden yhtiöiden tapaan voitostaan yhteisöveroa, jonka vuoksi plusmerkkisen tuloksen näyttämistä vältellään kynsin ja hampain.

Taloyhtiöllä onkin niin paljon tuloksenjärjestelykeinoja, että useimmiten tässä onnistutaan.

Tulojen lykkääminen

Kuluvan tilikauden tuloksen näyttäessä liian suurta voittoa, taloyhtiö voi jättää esimerkiksi vuoden viimeisen vastikkeen perimättä, jolloin tilikauden tuotto pienenee.

Poistot

Asuinrakennuksen kohdalla verotuksen maksimipoisto on 4%. Taloyhtiö voi siis vähentää 4% taseen vastaaviin aktivoidun rakennuksen arvosta vuosittain, ja näin vähentää verotettavaa tulosta.

Vanhat tappiot

Taloyhtiön tekemät tappiot ovat vähennyskelpoisia seuraavan 10 vuoden ajan. Aiempina vuosina tehdyt tappiot voidaan siis vähentää tuloksesta, jos jonain vuonna tulos menee plussan puolelle.

Rahastointi

Rahastointi tarkoittaa osakkaiden maksamien vastikkeiden muuttamista pääomansijoituksiksi. Rahastoinnin jälkeen kyseisiä vastikkeita ei lueta tilikauden tuotoksi, jolloin tilikauden tulos vähenee rahastoitavan määrän verran.

Asuintalovaraus

Asuintalovaraus vähentää verotettavaa tuloa varauksen verran. Sen avulla taloyhtiö saa vähennettyä verotuksessa menoja etukäteen tulevia menoja silmällä pitäen. Varaus on käytettävä menojen kattamiseen 10 vuoden kuluessa sen verovuoden päättymisestä, jona tehty varaus on vähennetty verotuksessa.

Tilintarkastus

Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksen kohteena on tilikauden kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tarkastus.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön on valittava tilintarkastaja, jos:

• yhtiössä on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa
• tilintarkastuslaki edellyttää tilintarkastajan valintaa tai
• osakkeenomistajat sitä vaativat.

Tilintarkastuslain mukaan tilintarkastaja on valittava sellaisiin taloyhtiöihin, joissa on sekä päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella täyttynyt vähintään kaksi seuraavista edellytyksistä:

1. Taseen loppusumma ylittää 100 000 euroa;
2. liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää 200 000 euroa; tai
3. palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä.

Asunto-osakeyhtiössä täytyy olla yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin. Yhtiöjärjestyksen muotoilulla voidaan näin ollen poistaa myös toiminnantarkastajan tarve.

Yhteenveto

Taloyhtiön toiminnan tarkoituksena ei ole voiton tuottaminen, joten tilikauden tulosta pyritään järjestelemään niin, että verotettavaa tuloa ei synny. Tässä useimmiten onnistutaankin, sillä taloyhtiölle on annettu runsaasti erilaisia tuloksenjärjestelykeinoja.

Taloyhtiön tilinpäätös koostuu tuloslaskelmasta, taseesta, liitetiedoista ja tase-erittelyistä. Tilinpäätöksen lisäksi taloyhtiön on laadittava toimintakertomus. Tilinpäätös on tilintarkastettava, jos taloyhtiössä on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa, tilintarkastuslaki edellyttää tilintarkastajan valintaa tai osakkeenomistajat sitä vaativat.